La campanya Destapem l’Obra Social – La Caixa ens vol fer fora de casa nostra està formada per persones que vivim en pisos de l’Obra Social La Caixa. Representem la lluita de més de 2500 pisos en 38 promocions. Només a Catalunya.

Som Llogateres i llogaters, famílies, vides, esperances, futur…

I CaixaBank pretén acabar amb tot això. Vol especular amb les nostres cases. L’any 2022 han presentat un balanç de més de 3.000 milions d’euros de beneficis. Però no en tenen mai prou. Van aprofitar l’oportunitat d’edificar habitatges de protecció oficial (HPO) a preus mínims i amb ajudes públiques de tota mena. Ara volen vendre els pisos, però no a les llogateres, o promouen pujades abusives del lloguer. Ens fan contractes plens de clàusules abusives. Ens assetgen de diverses maneres per a que deixem els pisos. Deixen degradar els pisos i les zones comunes incomplint les seves obligacions de conservació i manteniment. I un llarg etcètera.

No és només La Caixa però. Les institucions públiques són directament responsables. Han promogut un model d’HPO pensat per alimentar el lucre privat en comptes de crear un veritable parc públic de lloguer que garanteixi que l’habitatge compleixi la seva funció social. Les cases són per viure, especialment si són pagades amb els diners de tothom! Per aquesta raó, aquesta no és només de la lluita de les persones directament afectades, si no que ha de ser un clam del conjunt de la societat.

La nostra lluita és per canviar tot això. Tant l’actitut de CaixaBank com les lleis que ho permeten. Totes les llogateres ens hem d’organitzar i lluitar contra l’especulació a que propietaris i polítics còmplices sotmeten les nostres cases i les nostres vides. Nosaltres ja hem començat, a què esperes tu?

Si vols saber més de la nostra història, et convidem a navegar per la web.Contacte – Destapem la Caixa (sindicatdellogateres.org)

informe “Habitatge de Desprotecció Oficial: el cas de La Caixa

El cas d’estudi de l’obra social la caixa

Introducció

La construcció d’Habitatge de Protecció Oficial (HPO) és una eina clau de la política d’habitatge. Nombrosos estudis apunten que és una de les solucions més indicades a llarg termini per abaixar preus del mercat de lloguer i afavorir l’accés a l’habitatge.

Augmentar el parc d’habitatge protegit és un objectiu reconegut i compartit per moltes administracions. La llei 18/2007 del Dret a l’Habitatge estableix que “per a fer efectiu el dret a l’habitatge a tot el territori de Catalunya, els municipis inclosos en àrees declarades pel Pla territorial sectorial d’habitatge com a àmbits de demanda residencial forta i acreditada han de disposar, en el termini de vint anys, d’un parc mínim d’habitatges destinats a polítiques socials del 15% respecte del total d’habitatges principals existents”. Per arribar a aquest objectiu, el Pla Territorial Sectorial d’Habitatge estableix que caldria augmentar en 300.300 unitats l’habitatge social existent entre 2023 i 2042. 

Més enllà de les mancances quantitatives, el model vigent d’habitatge protegit incorpora dinàmiques especulatives que interfereixen en la seva efectivitat com a política pública.

A través del cas d’estudi de l’Obra Social La Caixa i, més concretament, de tres promocions d’HPO a Cornellà, Sitges i Salou, aquest informe fa un exercici inèdit de fiscalització del negoci vinculat a l’Habitatge de Protecció Oficial destinat al lloguer.

La manca d’accés a informació més acurada en quant als comptes interns de l’entitat, així com de subvencions, limita les possibilitats dels càlculs. Tanmateix, les simulacions d’amortització i l’anàlisi del context jurídic permeten afirmar que la construcció i promoció d’HPO resulta rendible per a La Caixa fins i tot abans de la seva desqualificació i eventual venda.

Metodologia

El present informe s’estructura en tres parts. En primer lloc, es fa una aproximació al funcionament general de l’habitatge públic 

Context regulatori dels HPO, anàlisi dels diferents actors de La Caixa vinculats al negoci de l’HPO, anàlisi dels casos particulars de Salou, Cornellà i Sitges i, finalment, conclusions. 

L’investigació es basa en dades de l’Agència d’Habitatge de Catalunya -obtingudes a través de peticions del dret d’accés a la informació pública-, documentació jurídica i càlculs de simulació d’amortització.

Aquest treball ha estat elaborat pel grup de treball d’anàlisi de la campanya Destapem l’Obra Social. La Caixa ens vol fer fora de casa nostra.

Funcionament general dels HPO

Marc legal

Els Plans d’Habitatge Estatals són els documents legals que marquen les normes generals de la política pública d’habitatge. Depenen de l’aprovació d’un Reial Decret estatal i les seves successives modificacions. A partir d’aquest marc, un Decret d’àmbit català concreta diferents criteris i condicions sobre l’Habitatge de Protecció Oficial (HPO): preu del lloguer, durada de la qualificació, subvencions rebudes, condicions d’accés, etc.

Aquest informe analitza diferents promocions qualificades com HPO vinculades a La Caixa sota els següents Plans d’Habitatge: Pla 2002-2005, Pla 2005-2008 i Pla 2009-2012.  

El Pla 2002-2005 té dues fases:

• Primera fase: lloguer obligatori a preu regulat. 
• Segona fase: preu de lloguer i venda lliures per la propietat.

Els Plans 2005-2008 i 2009-2012 tenen tres fases:

• Primera fase: lloguer obligatori a preu regulat. 
• Segona fase: lloguer no obligatori, però amb preus de lloguer i venda regulats. 
• Tercera fase: preu de lloguer i venda lliures per la propietat. 

Així doncs, el document més important per saber l’estat de cada promoció és l’expedient de qualificació. Allà s’hi detalla quins decrets regulen la promoció, quants habitatges hi ha, quant de temps està en vigor la protecció i el preu de partida.

La gran majoria d’habitatges tenen una protecció total (primera fase) de 10 anys. En el cas dels HPO de lloguer, no s’ha de confondre el període de temps que dura la qualificació d’HPO amb el període de temps que dura cada contracte de lloguer particular.

L’HPO de promoció privada com a negoci immobiliari

Les institucions poden impulsar l’habitatge protegit a través de diverses iniciatives de política pública. Els habitatges de protecció oficial poden ser de promoció pública o privada segons la natura jurídica de la societat promotora i la propietat que gestiona l’arrendament. A banda, els habitatges de protecció oficial també es poden classificar segons la seva finalitat: venda, lloguer, lloguer amb opció de compra, etc. En moltes ocasions la promoció i construcció d’aquests habitatges recau en actors amb ànim de lucre.

El paper de les administracions en aquests casos es limita, principalment, a traspassar recursos a aquests negocis privats per a que facin les actuacions previstes. Aquests recursos es poden transferir de diverses maneres: 

• Subvencions directes a les empreses promotores.
  • A la compra del sòl.
  • A l’urbanització del sòl.
  • A la promoció d’habitatges.
  • Per criteris mediambientals (instal·lacions energètiques sostenibles).
  • Per afavorir la mobilitat interna de les llogateres.
• Subsidis a préstecs convinguts entre entitat financera i promotora.
• Cessió o venda de sòl públic.
• Beneficis fiscals.

Els conceptes de les subvencions i subsidis a prèstecs per edificar habitatge protegit estan establerts pels Reials Decrets i Decrets dels Plans d’Habitatge Estatal. Les condicions de traspàs onerós del sòl es defineixen en convenis municipals.

Gràcies a la legislació vigent durant els plans d’habitatge anteriorment esmentats, moltes d’aquestes promocions poden ser venudes i llogades al mercat lliure un cop passat el termini de protecció. Més enllà de càlculs quantitatius per a cada cas concret, és clar que amb aquesta possibilitat es tanca el cercle d’una transferència de recursos públics a entitats privades sota el pretext d’una política d’accés a l’habitatge.

Cas d’estudi: Obra Social La Caixa

A partir d’aquesta aproximació general, podem endinsar-nos en un cas concret de promotor privat d’HPO amb ànim de lucre: l’Obra Social La Caixa. A través d’una anàlisi quantitativa de diferents variables (subvencions, cost de construcció, rendes percebudes…) es pot simular un balanç de comptes de tres promocions d’HPO: Salou-Emprius, Cornellà-Can Millars i Sitges-Plana Este.

L’entramat empresarial

Per entendre el funcionament de la promoció i gestió dels HPO d’aquest banc, cal desglossar en primer lloc quina de les seves filials s’encarrega de cada part del procediment: 

• Emissora del préstec: Caixa d’estalvis i pensions de Barcelona “La Caixa”
• Promotora de la construcció: Foment Immobiliari Assequible
• Propietària de la promoció (cobradora de rendes): Inmocriteria Arrendamiento I, II i III 

Originalment l’empresa cobradora de rendes tenia el nom d’Arrendament Immobiliari Assequible, però les seves propietats s’han transferit a les tres empreses vinculades a Inmocriteria mencionades. Les empreses constructores no presentaven vinculació jurídica amb La Caixa. Algunes promocions vinculades a l’Obra Social de LA CAixa no eren HPO. En aquests casos, l’empresa propietària era Building Center S.A.U., que no s’inclou en el present informe.

La següent infografia reflecteix com es relaciona aquest entramat amb les diferents tranferències de recursos públics pròpies de l’HPO de promoció privada. A continuació, desglossem com s’han concretat aquestes transferències:

Les subvencions a l’Obra Social

Segons dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), l’Obra Social La Caixa ha rebut en concepte de subvencions a la seva empresa Foment Immobiliari Assequible, amb CIF A63346290, les següents quanties:

Les dades corresponents al RD 1/2002 corresponen únicament a la promoció de Vic. El total podria ser superior, però no es poden obtenir de forma agregada perquè la documentació no està agregada. 

Els beneficis fiscals

S’ha pogut constatar l’existència de beneficis fiscals de caràcter municipal en almenys dues de les tres promocions analitzades. Malgrat no s’ha pogut desgranar les quanties exactes, sí que es pot deduir la quota i el concepte dels mateixos:

• Sitges: Bonificació del 50% de la quota íntegra de  l’IBI a la propietat d’HPO durant els sis anys posteriors a la qualificació.
• Cornellà: Bonificació del 50% per HPO + 10% en cas d’instal·lació de sistemes d’aprofitament tèrmic.

Segons es pot comprovar en diversos contractes de lloguer de persones que viuen en aquestes promocions, l’empresa cobradora de rendes afegia un complement al preu de l’arrendament en concepte d’IBI des del primer any de lloguer, que no quedava en cap cas bonificat. Així doncs, les bonificacions van augmentar el marge de benfici de l’Obra Social La Caixa. 

Els costos de construcció i adquisició del sòl

Els costos de construcció per a l’empresa promotora, és a dir, el pressupost màxim de les constructores d’HPO, està fixat públicament. Els seu cost depén de l’anomenat Preu Bàsic fixat pel Ministeri de Foment per a cada Pla d’Habitatge, la quantitat de m2 totals i una sèrie de coeficients que depenen dels Decrets. Un exemple de coeficient que fa variar el preu és l’ubicació de la promoció.

En el cas de promocions de protecció oficial desenvolupades sobre sòl públic, els terrenys han estat transferits del municipi a l’Obra Social La Caixa. Aquesta operació es consolida a través d’un Conveni municipal entre ajuntament i les empreses vinculades a l’Obra Social La Caixa. Entre d’altres qüestions, en el document que formalitza el conveni s’especifica les condicions de transmissió del sòl i, per tant, el preu al que La Caixa compra el sòl públic. Malauradament és un document difícil d’aconseguir i només en tenim l’exemplar per dues promocions: Salou i Sitges. 

Indirectament es pot deduir de forma aproximada el preu del sòl a partir del valor del préstec i els costos de construcció seguint la següent fórmula del cadastre:

Preu del sòl = 0.87 * (Préstec – 1,15 *  Costos de construcció)

Les rendes cobrades

El preu regulat màxim al que es pot llogar un habitatge HPO es regula als decrets que desenvolupen a cada Pla d’Habitatge. En termes generals depèn d’un percentatge del preu de venda regulat i una sèrie de coeficients, com per exemple, l’úbicació de l’habitatge, així com del temps que dura la protecció. També es regula el preu dels trasters i garatges associats a cada pis, les condicions d’actualització del preu, si es poden cobrar altres conceptes i quin és el preu en la fase concertada (si existeix).

Com s’ha dit anteriorment, el preu de partida de l’habitatge s’estableix en l’expedient de qualificació. Actualment coneixem el preu de partida de 35 promocions de l’Obra Social La Caixa. El següent valor expressa les rendes pagades per totes les llogateres d’aquests habitatges en 10 anys, que és el termini més habitual de durada de l’HPO.

El valor anterior és aproximat, ja que caldria fer les següents consideracions:

Reduirien la quantia total:

• L’índex d’ocupació dels pisos i de pagament efectiu no és del 100%.
• En casos particulars La Caixa oferia descomptes/subvencions a les llogateres que no tenim confirmat que fossin compensats amb subvencions públiques.

Augmentarien la quantia total:

• Totes les promocions han estat llogades per més de 10 anys.
• La majoria de promocions estan en la fase concertada que permet un 15% d’augment respecte el preu inicial (segona fase d la protecció per les promocions 2005-2008 i 2009-2012).
• Les llogateres paguen IBI des del començament de la promoció, tot i que com hem vist La Caixa hauria pogut beneficiar-se de desgravacions.
• Les llogateres paguen despeses comunes fixades per contracte i en els darrers anys es giren rebuts extres.
• Les llogateres paguen segur d’impagament.
• Les llogateres paguen fiança i 2 o 3 garanties addicionals en funció de l’any d’elaboració del contracte. Les condicions de devolució de la fiança i les garanties estan redactades per dificultar la seva recuperació per part de la llogatera.
• No es té en compte l’actualització anual per IPC.

El preu de venda

Quan s’acaba l’etapa de protecció completa d’una promoció HPO destinada al lloguer, els pisos es poden vendre. És el cas de promocions com Salou, Vendrell, Reus, Tarragona o Vic. La negativa de La Caixa a vendre aquests pisos a les llogateres i la pràctica de mantenir-los buits fa pensar en una operació de venda en pack que no està confirmada per l’entitat.

Els pisos s’han de vendre a un preu regulat. El càlcul d’aquest preu, similar a com succeeix amb el pressupost de construcció, depèn del Preu Bàsic multiplicat per uns coeficients o quanties i la quantitat de m2 del pis.

Els préstecs

A canvi de contractar préstecs per part de la promotora (La Caixa) a l’entitat financera (La Caixa), aquesta darrere rep un subsidi directe. Segons el Pla d’Habitatge (any del Reial-Decret i Decret), la durada de la protecció i l’any de retorn del prèstec s’estableix un mínim i màxim del subsidi. Aquesta quantia  del subsidi oscil·la entre els 177€ i els 295€ anuals (màxims i mínims de subvenció) per cada 10.000€ de préstec.

L’euríbor és el tipus d’interès al qual els bancs es presten entre ells i és un preu de referència per als préstecs de tot tipus. L’euríbor a 12 mesos és el tipus d’interès que un banc pagaria a un altre per un préstec a un any vista. És molt important perquè es pren com a referència per a bona part del deute privat, per exemple: per a fixar els tipus d’interès de les hipoteques.

Des de començaments de l’any 2009, l’euríbor a 12 mesos va estar per sota del que representaven, en percentatge, els subsidis als préstecs convinguts. Així, al febrer d’aquell any, l’euríbor se situava en 2,13, i al desembre era d’1,24, mentre el subsidi als préstecs convinguts establert pel RD 2008 era del 2,5%. En anys posteriors, l’euríbor va descendir encara més.

Això vol dir que els subsidis cobrien més que de sobra el cost per a La Caixa de finançar-se en el mercat interbancari (de demanar préstecs a altres bancs). En lloc d’ajudar a finançar part del cost, el que havia de ser un ajut públic per estimular els préstecs per a HPO superava sobradament els costos financers.

Això implica també que aquests préstecs de La Caixa a una empresa de la seva propietat, podien ser més rendibles que les hipoteques concedides a partir del 2009, gràcies només al subsidi públic rebut. 

Desconeixem les regles d’amortització del préstec, és a dir, si anualment La Caixa ha rebut com a subsidi sempre la mateixa quantia (tipus d’amortització constant) fixada  pels decrets o, en canvi, aquest subsidi decreix a mesura que es paga el préstec. En les dades que oferim en els casos particulars hem utilitzat la segona hipòtesi per tal d’obtenir el valor menys favorable a La Caixa (infraestimació).

Per tal de desenvolupar el càlcul, hem utilitzat un simulador de retorn de préstec hipotecari com el que es pot trobar en qualsevol navegador d’internet.

Balanços de comptes. Beneficis nets de la Caixa després de rebre milions d'euros per part de les Administracions Públiques

Un cop desglossat el funcionament i finançament de les promocions HPO estem preparades per elaborar un balanç de comptes que permeti estimar els beneficis de La Caixa promocionant habitatge públic. La metodologia dels balanços exposats es segueix d’agrupar els diferents conceptes que hem anat presentant en despeses i ingressos. No s’inclouen els impostos pagats per La Caixa per les rendes de lloguer cobrades.

Fins al dia d’avui, aquest estudi s’ha pogut completar per les tres promocions que més informació hem acumulat: Salou-Emprius, Sitges-Plana Est i Cornellà-Can Miralls. Per a cada promoció s’ofereixen les dades concretes. Es pot observar com en els primers 10 anys de vida de la promoció, la inversió de La Caixaestà completament amortitzada per Salou i Cornellà i en més d’un 90% en el cas de Sitges . En darrer lloc s’extrapola el benefici net en funció del que inferim de la gestió de La Caixa (que no deixa de ser una hpòtesis): venda en pack per la promoció de Salou i continuar llogant per les promocions de Sitges i Cornellà per deu anys més. Aquests ingressos no han estat realitzats encara.

L’anotació “confirmat per AHC” significa que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya ha confirmat les quanties del préstec, el fet que ha estat subvencionat i la quantia de les subvencions.

Salou-Emprius. Regulat per RD 801/2005 i Decret 255/2008

Cornellà-Can Millars RD 2066/2008 Decret 13/2010

 

Sitges-Plana Este RD 801/2005 Decret 255/2008.

Conclusions

La Caixa ha rebut ajudes milionàries provinents de diferents escales d’administració per a la construcció d’un parc d’HPO de lloguer, en forma de subvencions directes a la seva promotora, cessions de terrenys, beneficis fiscals en impostos locals de diversos municipis i subsidis als préstecs convinguts (crèdits de LA Caixa a la seva promotora). A això s’hi afegeixen les rendes cobrades als seus llogaters. Com a resultat, existeixen indicis que La Caixa ha cobert en una proporció molt elevada els seus costos i ha amortitzat les inversions efectuades en el marc dels plans d’habitatge en els deu primers anys de comercialització en  forma de lloguer dels habitatges i deu anys és el temps de protecció de la gran majoria d’habitatges. En aquest sentit, els lloguers actuals són ja més que suficients i incorporen conceptes addicionals que garanteixen una alta rendibilitat a l’entitat.

Aquest informe afirma que, tot i que la no renovació del lloguer un cop acabada la protecció HPO és legal,  no existeix cap justificació econòmica basada en els costos o les dificultats per cobrir un esforç inversor rere les pràctiques que La Caixa presenta en la gestió dels habitatges vinculats a l’Obra Social La Caixa i que han estat denunciats en la campanya veïnal i sindical Destapem l’Obra Social. La Caixa ens vol fer fora de casa nostra. 

Els abundants recursos públics que s’hi ha destinat, no sols no han garantit la consolidació d’un parc d’HPO amb condicions d’estabilitat i accessibilitat perdurables més enllà d’uns pocs anys. Sinó que han estat una font de benefici i d’ampliació substancial de la cartera immobiliària de LA Caixa i les companyies del seu grup empresarial.

Els recursos públics municipals, autonòmics i estatals per al foment d’HPO en lloguer han estat, en el fons, una quantiosa injecció al patrimoni immobiliari d’un banc que pretén deslligar-se, en la gestió dels pisos, de les consideracions d’accessibilitat i protecció social que van justificar els ajuts.