Hem guanyat el judici contra Azora, el tercer fons voltor més gran de l’Estat

17 de gener de 2023

Aquest és el primer pas en la lluita contra les clàusules abusives que milers de llogateres ens trobem als nostres contractes

Per primera vegada, un jutjat de l’Estat espanyol ha condemnat la inclusió de clàusules abusives i que generen desequilibris entre arrendadors i arrendataris als contractes de lloguer. I, per primera vegada, el Sindicat de Llogateres, juntament amb el Col·lectiu Ronda, asseu al banc dels acusats el tercer fons voltor més gran de l’Estat: Azora, companyia matriu de les empreses Lazora, EncasaCibeles i Témpore Properties, que compten amb un total de 13.000 habitatges a tot Espanya i en gestionen 20.000.

La lluita contra Azora continua donant fruits: de la regulació de lloguers a les clàusules abusives

L’any 2019 centenars de llogateres de 9 promocions d’Azora arreu Catalunya es van organitzar contra pujades de lloguer abusives. La seva lluita va ser la punta de llança per aconseguir la regulació de lloguers catalana. Azora, el tercer fons voltor amb més habitatges de l’Estat, sempre es va negar a negociar amb nosaltres. Però gràcies a la regulació de lloguers, va haver de renovar tots els contractes als seus llogaters sense pujades de lloguer. 

Una d’aquestes llogateres és la Sílvia, qui des del primer moment va denunciar la incorporació de clàusules abusives en els contractes de lloguer. Una d’elles li imposava una actualització de la renda del 30% passant des dels 690 euros que pagava mensualment en el moment de formalitzar-se el contracte el gener de 2020 a gairebé 1.100 euros a partir del tercer any. Vam decidir iniciar un litigi contra Azora amb el Col·lectiu Ronda, amb qui tenim un conveni de col·laboració. Vam trigar tres anys en asseure a Azora al banc dels acusats. Ha valgut la pena: hem guanyat judicialment a Azora.

El resultat pot canviar el futur de milers de llogateres

La sentència considera abusives i fraudulentes 9 de les 10 clàusules denunciades com a vulneradores de drets. Aquest és un precedent inèdit a l’Estat espanyol atès que és el primer judici contra la inclusió de clàusules abusives en els contractes de lloguer i, per tant, obre les portes a canviar el futur de milers de persones que viuen de lloguer i hi estan afectades. 

Això només és possible gràcies a la lluita de les afectades per Azora i gràcies l’estructura autònoma que aportem les 3.000 afiliades. Seguim organitzant-nos per blocs i propietat, l’ofensiva continua!

Quines són les clàusules abusives que han estat revocades?

1. “Bonificacions fraudulentes”: Una de les clàusules abusives més destacades són les anomenades “bonificacions”. Sota aquest terme, Lazora imposa pujades de lloguer interanuals que superen l’IPC. Concretament imposa pujades de fins al 20% un cop s’han superat els 3 primers anys de contracte (en contractes de 7 anys). Aquesta clàusula és contraria al Decret Llei del març del 2019 que prohibeix increments per sobre de l’IPC.
   • Queda anul·lada per infringir el contingut legal de la nova regulació de la LAU per mitjà del Decret Llei de març de 2019 que prohibeix explícitament increments o modificacions de la renda durant la vigència del contracte que superin l’IPC. A banda, considera que la clàusula no acompleix el principi de transparència pel seu redactat ambigu, poc clar i poc comprensible, ja que parteix d’un preu inicial a partir d’una suposada «bonificació» a l’addenda del contracte d’arrendament que no explicita la càrrega real econòmica que cal acabar pagant al cap de 36 mesos. Una rúbrica que, segons la sentència és «una maquinació» per «sortejar o evitar l’aplicació de la normativa legal» del fet que la renda mensual respecte de la inicial no pot superar l’increment de l’IPC en contractes que tenen una vigència mínima de 7 anys, com és el cas.
2. Assegurança d’impagament: En els contractes Lazora fa pagar a l’arrendatari una assegurança per impagament.
   • Es considera que vulnera tots els drets reconeguts legislativament perquè grava a l’arrendatari una despesa que beneficia i respon als interessos de l’arrendador, «trencant el just equilibri i proporcionalitat entre els drets i deures de les parts en una relació contractual». I en aquest cas, l’arrendador és un gran tenidor. «En la legislació d’arrendaments de caràcter tuïtiu, en cap cas es disposa o estableix la possibilitat d’exigir o si més no de repercutir les despeses que puguin generar mesures que garanteixin la solvència de l’arrendatari» ja que «l’arrendador disposa de mecanismes que permeten consultar [aquesta solvència] amb caràcter previ» Però fins i tot així, la sentència recorda que una situació de risc per impagament o insolvència «és inherent a qualsevol contracte d’arrendament». I en el supòsit que es contracti una assegurança, és el consumidor qui té dret d’escollir la companyia asseguradora i en cap cas aquesta pot ser imposada per l’arrendador.
3. Falsa declaració de negociació de les clàusules: Una de les clàusules més controvertides dins del contracte és la que afirma que cada una de les clàusules han estat negociades individualment entre l’empresa arrendadora i l’arrendatari.
   • A banda que cap de les clàusules ni elements contractuals van poder ser negociades ni tampoc contrastades amb l’opinió de cap advocat i expert, atès que Lazora s’hi va negar, el fet d’incloure aquesta clàusula suposa un reconeixement tàcit de la pròpia abusivitat de la part arrendadora, ja que la normativa comunitària estableix l’exclusió de control judicial d’aquelles clàusules negociades individualment però imposen la carrega de la prova a l’empresari que l’al·lega. Aquesta clàusula, doncs, pretén excloure «aquesta carrega probatòria que la legislació imposa, assegurant una prova abstracta i genèrica en tots els contractes» i imposa la càrrega de la prova de la no negociació individual en el consumidor, contravenint la legislació en aquesta matèria.
4. Possibilitat de retenció de fiança: L’empresa es reserva el dret de retenir la totalitat de la fiança si no es compleix amb alguna de les condicions de retorn de l’habitatge, per molt ínfima que sigui, per exemple, haver pintat les parets d’un color diferent al blanc.
   • Es considera que aquesta clàusula limita de manera desproporcionada els drets de l’arrendatari, atès que «aspectes com una variació cromàtica de l’habitatge no suposa un desgast ordinari» i en aquest cas, obliga a l’arrendatari a tenir l’habitatge pintat de blanc. La sentència considera que en el cas que aquesta limitació cromàtica no es respecti, l’habitatge «no es torna en un estat de desgast ordinari, suposa implícitament restituir-lo en un estat millorat», ja que el mer transcurs de temps suposa un deteriorament i no es poden exigir a l’arrendatari les despeses que exclouen el deteriorament ordinari.
5. Penalització per demora en l’entrega de claus: Azora imposa el pagament de fins al 300% del preu del lloguer per dia, per cada dia que s’endarrereixi l’entrega de claus. Això vol dir que si un lloguer és de 900€, el què correspondria a uns 30€ per dia, per cada dia que el llogater estigui al pis fora de contracte suposaria un cost de fins a 90€ diari. No es preveuen penalitzacions equivalents pel cas que qui incompleixi sigui Lazora.
   • Es considera nul·la per establir indemnitzacions o penalitzacions a un consumidor desproporcionades. D’entrada, considera errònia la redacció atenent que no explicita que aquesta ocupació es faci «sense pagar la renda pactada», ja que essent així el perjudici exigit per la propietat (pagament de renda, pèrdua d’oportunitat de lloguer, pagament de despeses de comunitat, etc) deixa de tenir sentit. Així mateix, ni que es fes constar a la clàusula aquesta imposició en el cas que no es pagués el lloguer, aquesta igualment és desproporcionada pel fet que l’arrendatari està obligat a pagar el lloguer per tot el temps que segueixi al pis (i si no és així, un judici per falta de pagament ja permet a l’arrendador recuperar aquestes despeses). Per altra banda, la fiança prèvia entregada ja permet compensar els possibles perjudicis un cop acabat el contacte.
6. Renuncia a drets en cas d’interrupció dels subministres: Aquesta clàusula exonera de responsabilitat a Azora en cas d’interrupció dels subministres per causa aliena a l’arrendador, impedint a l’arrendatari cap indemnització al seu favor, ni suspensió, reducció o condonació de les condicions degudes del contracte.
   • És nul·la perquè vulnera els principis rectors que regulen la matèria. La LAU estableix l’obligació de l’arrendador de garantir «l’habitabilitat de l’habitatge» i especialment quan en aquesta clàusula es permet la possibilitat que el subministres vagin a nom de l’arrendador, sensE possibilitat que es puguin contractar de manera individualitzada. A banda, hi ha un principi de no reciprocitat ja que en el cas que l’arrendador no compleixi amb la seva obligació contractual de garantir l’habitabilitat de l’immoble, es nega a l’arrendetari el dret, reconegut també legalment, respecte a la possibilitat de demanar resolució del contracte per manca d’aquesta habitabilitat.
7. Dret de l’arrendador a fer visites periòdiques a l’habitatge per comprovar el seu estat: Clàusula que estableix que l’arrendador podrà accedir a l’habitatge, previ avís a l’arrendatari, amb l’objectiu de comprovar el bon estat i funcionament dels aparells, instal·lacions i utensilis inherents a l’habitatge.
   • És nul·la per no respectar els principis d’igualtat de drets i deures d’ambdues parts i esdevenir contrària a la normativa, ja que la llei obliga a l’arrendatari a respondre de la bona conservació i manteniment de l’immoble en el moment d’extingir-se la relació contractual (punt que explicita el mateix contracte d’Azora) i per tant no està obligat a permetre visites periòdiques de l’arrendador. «Només amb la restitució de la possessió [de l’habitatge] al finalitzar el contracte, és quan l’arrendador pot comprovar que l’arrendatari ha acomplert amb el seu deure [de conservació]».
8. No devolució de despeses en cas que l’arrendador incompleixi el contracte: En cap cas es preveu la devolució de cap quantitat desemborsada durant l’execució del contracte per part de l’arrendatari ni tampoc el dret a rebre cap compensació encara que sigui l’arrendador (per exemple per mal manteniment de l’habitatge) qui incompleixi el contracte.
   • Perquè és contrària a la legislació, que estableix la possibilitat que l’arrendatari pugui resoldre el contracte o sol·licitar la restitució de la renda pagada quan l’arrendador no compleixi amb els deures de realitzar les obres necessàries i de conservació de l’habitatge. A banda que incompleix els principis jurídics de qualsevol contracte, on recíprocament, l’incompliment per qualsevol de les parts (i no només de l’arrendatari) de les obligacions del contracte dona dret a l’altra part a exigir el compliment d’aquesta obligació o a promoure’n la resolució.
9. Despeses per incompliment: S’estipula que davant qualsevol incompliment (impagament o actualitzacions de quantitat) serà l’arrendatari qui haurà d’assumir les despeses judicials o extrajudicials.
   • Perquè no respecta el contingut de la Llei d’Enjudiciament Civil, ja que recull el criteri general de condemna en costes d’un procediment civil sense tenir en compte altres matisos que es puguin considerar i sobrepassant les competències del legislador o el jutge.