La primera demanda col·lectiva que es posa en l’àmbit de lloguer és un pas endavant per l’enfortiment del sindicalisme llogater.
_______________________________________________________________
El Sindicat de Llogateres i el Col·lectiu Ronda van fer publica el passat mes de maig la interposició de la primera demanda col·lectiva de cessació que es posa a l’estat espanyol des d’un sindicat de llogateres en qualitat d’associació de consumidors. L’objectiu és aconseguir la nul·litat de 16 clàusules abusives incorporades en els contractes de lloguer d’Inmocriteria, immobiliària pertanyent a CaixaBank, que afecten 2.000 habitatges de 37 promocions arreu Catalunya.
Si la demanda prospera tindria efectes sobre tots els contractes signats amb aquesta immobiliària i prohibiria la incorporació de les clàusules impugnades als contractes de futur.
La presentació s’ha fet en una roda de premsa (veure vídeo) a l’Ateneu Enciclopèdic Popular on han intervingut l’Asun García, llogatera afectada, la Montse Serrano, advocada de Col·lectiu Ronda i la Carme Arcarazo, portaveu del Sindicat de Llogateres.
El Sindicat demanda després de dos anys i mig sense resposta a una negociació col·lectiva
L’Asun García, una de les afectades, ha explicat com demanda arriba després de dos anys i mig en què centenars de llogateres d’habitatges de protecció oficial impulsades entre l’any 2002 i el 2012 per l’Obra Social La Caixa, s’hagin organitzat amb el Sindicat per denunciar les expulsions indiscriminades a famílies d’una quarentena de promocions d’arreu Catalunya i pràctiques abusives de forma reiterada. Entre aquestes, s’hi troba l’aplicació d’un conjunt de clàusules abusives que s’incorporen sistemàticament a tots els contractes de lloguer d’Immocriteria Arrendamientos III SLU, qui és propietària de 37 de les 40 promocions d’Obra Social des de la seva dissolució.
Possible nul·litat de 16 clàusules per a tots els contractes de futur
L’advocada Montse Serrano, per la seva part, ha explicat com la demanda inclou la petició de cessació de 16 clàusules que es consideren abusives entres les quals hi ha la clàusula penal (que obliga al llogater a pagar una penalització si rescindeix el contracte abans que acabi), l’obligació de pagament de totes les reparacions i de pagar la quota de l’assegurança d’impagament contractada per la propietat o la possibilitat de cobrar retroactivament les actualitzacions de la renda. En el dossier adjunt expliquem les clàusules detallades.
L’acció de cessació ha de permetre no només la nul·litat de les clàusules abusives sinó també la no inclusió en cap altre contracte de futur d’Inmocriteria, ja que precisament es basa en demanar a la part demandada que “cessi” en l’ús de les seves condicions i que per tant tingui efectes no només en les parts representades en el procés sinó en totes les persones llogateres que puguin tenir contractes de lloguer de la immobiliària. Igualment, poden ser suprimides en contractes d’altres empreses ja que la sentència, en cas que fos favorable, quedaria inscrita al registre de Condicions Generals de Contractació, marcant un precedent.
“Davant un marc legislatiu i jurídic que no reconeix drets sindicals i col·lectius a les llogateres, posem en marxa un vehicle legal per fer denúncies col·lectives envers fons voltor i arrendadors”, ha explicat la Carme Arcarazo. En aquesta petició de cessació el Sindicat de Llogateres actua en la seva legítima condició com associació de persones consumidores i en representació de totes les persones afectades que en formen part, entenent que entre les seves finalitats hi ha l’assessorament i acompanyament jurídic per a la defensa dels drets de les persones llogateres. Aquesta demanda es fa de manera col·lectiva i permet agrupar l’acció judicial i una sentència favorable beneficiaria totes les llogateres que poden patir clàusules abusives en els seus contractes de lloguer.
“No ho fem contra qualsevol. La Caixa: l’entitat financera que fa caure governs; l’entitat financera que manipula i condiciona els polítics que no s’atreveixen a plantar-li cara; pot ser derrotada davant de la justícia gràcies a l’organització dels llogaters”, ha sentenciat Arcarazo. I ha afegit: “Allò que les institucions no fan, parar-li els peus a aquest gegant: ho fa la gent organitzada, treballant colze a colze”.
De la defensa de 2000 llars al canvi de model d’habitatge de protecció oficial
A través de la campanya #DestapemLaCaixa, el Sindicat de Llogateres, juntament amb les llogateres afectades per CaixaBank vam publicar l’informe “Habitatge de Desprotecció Oficial: el cas de La Caixa“, i vam denunciar el model fallit d’habitatge de protecció oficial a Catalunya. Actualment, a l’àrea metropolitana de Barcelona hi ha 75.000 habitatges de protecció oficial, però l’any 2040 n’haurem perdut 54.000.
Des del Sindicat s’ha analitzat quin ha estat el finançament públic , quins han estat els beneficis que han obtingut les promotores privades i perquè i com s’han donat aquests processos de desqualificació massiva que no només deixen un parc d’habitatge ridícul sinó que a més, desprotegeixen les milers de llogateres que hi viuen i s’ha elaborat una proposta per fomentar el parc públic d’habitatge a Catalunya.
Causes d’abusivitat
Es consideren clàusules abusives, segons la normativa que protegeix les persones consumidores i usuàries, totes aquelles estipulacions no negociades individualment i totes aquelles pràctiques no consentides expressament que causin perjudici de la persona consumidora i un desequilibri important dels drets i obligacions de les parts. Així es consideren abusives totes aquelles clàusules que: vinculin el contracte a la voluntat de la persona empresària, limitin els drets de la persona consumidora i usuària, determinin la falta de reciprocitat en el contracte, imposin a la persona consumidora garanties desproporcionades o contravinguin les regles sobre competència i dret aplicable.
Les 16 clàusules abusives que es volen declarar nul·les Les 16 clàusules que es volen declarar nul·les i sense possibilitat de repercutir-se en futurs contractes de lloguer contravenen diversos articles de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), La Llei de Defensa de Consumidors i Usuaris (TRLGDCU), La Llei de Crèdit Immobiliari, La Llei d’Enjudiciament Civil (LEC), La Llei de Condicions Generals de Contractació (LCGC) i la darrera Llei pel Dret a l’Habitatge.
• Obligació de pagar tota l’anualitat de la renda si no s’acompleix amb el preavís de no renovació La LAU estableix que, en contractes inferiors a set anys, la persona llogatera pot desistir voluntàriament de la renovació però cal comunicar-ho amb una antelació de 30 dies. Si no és així, la regulació preveu que s’aboni la mensualitat següent així com la penalització pactada d’una mensualitat per cada any que quedi per acomplir o la part proporcional pels períodes inferiors a un any.
En la clàusula impugnada, en què la duració pactada és d’un any, si no es comunica la voluntat de renovació amb 30 dies d’antelació, podrà admetre’s que entra en joc una nova pròrroga però només caldrà abonar la penalització prevista però mai totes les rendes fins a la finalització del contracte, ja que mai podrà imposar-se una penalització superior a sis mesos, en el cas que la renúncia es produeixi dins els sis primer mesos de compliment obligatori; o de mig mes, en el cas que el desistiment es produeixi transcorreguts aquests sis mesos de compliment obligatori. Una clàusula clarament desfavorable per la persona arrendatària i vetada per la LAU.
• Exclusió de la pròrroga voluntària La clàusula impugnada és contrària al que disposa l’article 10 de la LAU que regula la pròrroga voluntària del contracte, i que estableix que després de cinc o set anys de contracte, si aquest venç i no es comunica per cap de les parts la voluntat de no renovar-lo aquest es prorroga per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més (especificant les antelacions per a cada part en la comunicació, que en el cas de l’arrendador és de quatre mesos d’antelació). El fet que la pròrroga sigui voluntària no implica que sigui renunciable sense més o que es pugui excloure la seva aplicació en el moment de la firma del contracte. De fet, això significa que deixa buit de contingut el mateix article 10 de la LAU. I essent així priva a la persona arrendatària de la possibilitat que operi aquesta pròrroga, limitant els seus drets.
• Penalització per retard en el desallotjament La clàusula impugnada determinada una penalització per no desocupació de l’habitatge un cop finalitzat el contracte equivalent al triple de la renda diària, de manera automàtica i sense tenir en compte les circumstàncies que puguin haver propiciat o haver influït en el retard. La impugnació qüestiona sobretot la proporcionalitat de la clàusula, considerant que el triple de la renda diària és d’una desproporció enorme i que excedeix el “cert contingut dissuasori” admès tant per Tribunal Suprem com pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) i per tant entra dins la consideració legal d’abusivitat. A banda, es considera també que provoca un desequilibri entre les parts al no considerar en cap moment una penalització pels supòsits en els quals l’arrendador no compleixi amb les seves obligacions.
• Exclusió de la tàcita reconducció La clàusula impugnada pretén excloure l’aplicació de la tàcita reconducció, un mecanisme que estableix el Codi Civil espanyol i que té la finalitat d’atribuir un termini de duració als contractes d’arrendament un cop conclosos quan l’arrendatari segueix ocupant l’habitatge durant els 15 dies següents si durant aquest termini l’arrendador no el requereix perquè marxi, dotant a la persona arrendatària d’una certa estabilitat i seguretat jurídica un cop finalitzat el contracte. L’exclusió de la tàcita reconducció col·loca a la persona llogatera en una situació de major inestabilitat i inseguretat en l’ús de l’habitatge i implica la renúncia a un dret regulat.
• Pagament dels drets de connexió a serveis i subministraments La clàusula, que imposa a la persona llogatera a fer-se càrrec del pagament dels drets de connexió a companyies subministradores de serveis (gas, aigua, electricitat, telèfon…) i a l’adquisició dels compradors necessaris suposa una infracció a la obligació de la persona arrendadora d’entregar l’habitatge en condicions d’habitabilitat, tal com recullen la Llei pel dret a l’habitatge i la LAU. Si bé és habitual que s’estableixi en els contractes de lloguer que les despeses dels subministraments corrin a càrrec de la persona arrendatària, no ho són aquelles derivades de les instal·lacions, els drets de connexió i els comptadors necessaris per a la prestació dels serveis indispensables per a viure-hi. I per això es considera que aquestes despeses limiten els drets de la persona llogatera.
• Obligació de pagament de totes les reparacions per part de l’arrendatària Durant tota la vigència del contracte s’obliga a la persona llogatera a fer-se càrrec de les despeses necessàries per al manteniment de l’habitatge així com el cost per a la reparació dels desperfectes ocasionats a tots els utensilis (pintura, vidres, tancaments…) i instal·lacions (gas, electricitat, calefacció…). La clàusula impugnada és contrària a que disposa la LAU, que regula que és el propietari qui està obligat a realitzar, sense dret a apujar la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l’habitatge en les condicions necessàries perquè sigui habitable i només s’exceptuen petites reparacions de desgasts per l’ús ordinari d’aquest, que anirien a càrrec de la persona llogatera.
• Responsabilitat de l’arrendatària de danys derivats de les instal·lacions S’estableix que el cost dels possibles danys a instal·lacions per serveis i subministres de l’habitatge van a càrrec exclusivament de la persona llogatera, eximint de tota responsabilitat a la immobiliària. La LAU estableix clarament que és la propietat qui s’ha de fer càrrec del bon estat i conservació de les instal·lacions, mantenint l’habitatge en condicions d’habitabilitat i duent a terme les reparacions necessàries a fi que es pugui usar per a l’ús al que s’ha destinat. A banda dels desequilibris i limitació de drets que fan abusiva la clàusula, conté a més una manifestació fictícia a l’eximir de tota responsabilitat a la propietat, quan en cap moment se l’ha sotmès a consideració.
• Obligació de retornar l’habitatge en el mateix estat la clàusula impugnada omet el matís del pas del temps i el normal ús de l’habitatge que contravé el Codi Civil i que han recollit nombroses sentències i obliga a la persona llogatera a retornar l’habitatge “en idèntic” estat en tots els supòsits, recordant que de no ser així les despeses de les actuacions que calgui fer per restituir aquest estat aniran a càrrec de la persona arrendatària.
Aquesta previsió contravé la normativa i suposa un desequilibri entre les parts sense preveure el desgats de l’ús habitual d’un habitatge, fins i tot en el cas d’haver pintat les parets d’un altre color o d’haver fet forats a la paret per a un ús acomodat als “criteris de normalitat”.
• Obligació de facilitar l’accés per comprovar l’estat de l’habitatge La clàusula estableix que la propietat pot entrar en qualsevol moment a l’habitatge per realitzar obres o reparacions i comprovar-ne el seu estat i que l'arrendatària així ho ha de facilitar. La nova Llei pel dret a l’habitatge estableix que es poden dur a terme aquestes comprovacions sempre que es facin a partir d’un calendari de visites incorporat al contracte i adaptat a les necessitats de la persona llogatera per mantenir l’equilibri entre el respecte a la intimitat i les necessitats d’informació del propietari o propietària. A banda que va més enllà en aquestes visites segons el que contempla la Llei, que només exigeix a la persona llogatera que deixi l’habitatge en les mateixes condicions quan acabi el contracte però en cap cas que aquest ha d’estar en determinades condicions durant la seva vigència i menys encara que l’arrendador pugui controlar el seu estat tot atribuint-se funcions d’inspecció que no li són pròpies. La clàusula suposa un fort desequilibri dels drets i obligacions de les parts. • Retorn i incautació de la fiança La clàusula diu textualment “L’arrendatària faculta expressament a l’arrendador per tal que la mateixa pugui, a la finalització del contracte, automàticament i sense necessitat de més tràmits, procedir a la incautació de la garantia addicional fins a l’import màxim de les quantitat que en aquell moment li degués l’arrendatària”. El propi redactat suposa una declaració de voluntat fictícia, atès que l’arrendatària en cap moment ha autoritzat a l’arrendadora a apropiar-se de la garantia addicional de manera automàtica, sense possibilitat que la persona arrendatària pugui resoldre el contracte o sol·licitar la restitució de la renda pagada quan és l’arrendador qui no compleix amb les deures de conservació o obres. A banda, vulnera la regulació aplicable quant a la devolució de la fiança, atès que el dret d’incautació és una prerrogativa pròpia de les autoritats judicials i no de l’arrendatària. També és contrària a la LAU ja que, sense distingir entre la fiança i la garantia addicional, no pot excedir mai de dues mensualitats de renda i ha de ser l’arrendadora qui acrediti l’existència d’un deute.
• Pagament de les despeses judicials i extrajudicials per part de l’arrendatària La clàusula trasllada d’una manera abstracta totes les despeses judicials o extrajudicials que s’acreditin com a conseqüència de l’incompliment del contracte a càrrec de la persona llogatera, deixant a la persona usuària en la més absoluta ignorància de quines podrien ser aquestes despeses. La Llei de defensa de Consumidores estableix la condició de clàusula abusiva la imposició a la persona consumidora de les despeses de documentació i tramitació que per llei
