En aquesta guia expliquem els detalls tècnics de la Llei d’Habitatge aprovada definitivament el 17 de maig del 2023. És important tenir en compte que la llei entrarà en vigor un cop s’hagi publicat al BOE i que mesures com la regulació del preu dels lloguers no s’aplicaran fins d’aquí uns mesos.

Si el teu contracte s’acaba durant els propers mesos i el teu arrendador ja t’ha informat que vol apujar-te el lloguer, et recomanem que vinguis al Sindicat per assessorar-te i poder beneficiar-te de la regulació de preus (que no t’apugin el lloguer o te l’hagin d’abaixar). Si el teu contracte s’acaba abans del 30 de juny, et recordem que pots acollir-te a una pròrroga obligatòria de sis mesos (la qual cosa et donarà temps perquè un cop s’acabi la pròrroga ja estigui vigent la regulació de preus).

Sigui com sigui, abans de signar cap nou contracte, vine al Sindicat, afilia’t i assessora’t perquè no abusin dels teus drets!

1. Quan serà d’aplicació la Llei d’Habitatge Estatal?

La llei entra en vigor el dia després de la seva publicació al BOE (a dia 18 de maig encara no està publicada)

COMPTE! No obstant, hi ha part de la seva redacció que no serà d’aplicació automàtica, com és la regulació del preu del lloguer. Per tal que sigui aplicable, serà necessari que les Comunitats Autònomes prèviament declarin Zones de Mercat Residencial com a zones tensionades i que elaborin un Índex de Preus, com el que tenim a Catalunya.

2. A quins contractes de lloguer s’aplica?

La llei serà d’aplicació als contractes signats després de la seva entrada en vigor, i no afectarà aquells contractes que hagin sigut signats amb anterioritat. Aquests continuaran regulant-se per la norma vigent en el moment de la seva signatura.

En concret, serà d’aplicació als contractes d’arrendaments d’habitatge, quedant-ne exclosos els d’arrendaments de locals i els contractes d’arrendaments de temporada o turístics.

COMPTE! Les limitacions al preu del lloguer i les repercussions de determinades despeses, només seran d’aplicació a contractes sobre habitatges que estiguin ubicats en una zona declarada com a zona de mercat residencial tensionada.

3. Com afecta aquesta llei al preu del lloguer?

La llei introdueix una limitació del preu pels nous contractes d’arrendament, el qual no podrà ser superior al preu que figura en el contracte anterior (i vigent els últims 5 anys). Aquest preu es pot actualitzar, si escau, d’acord amb l’índex d’actualització de la renda que correspongui.

En cas que el propietari del teu immoble sigui gran tenidor i el preu del contracte anterior sigui superior al previst a l’Índex de Preus de Referència, el preu del nou lloguer haurà de baixar al que indica l’índex. Aquesta mateixa limitació s’aplicarà en el cas que l’habitatge no hagi estat llogat durant els últims 5 anys.

3.1. Què és un gran tenidor?

Als efectes d’aquesta llei, serà considerat gran tenidor la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent garatges i trasters.

COMPTE! Aquesta definició es podrà rebaixar a 5 o més immobles d’ús residencial en entorns de mercat residencial tensionat si així es demana per part de la comunitat autónoma, la qual cosa esperem que passi a Catalunya.

3.2. Hi ha alguna excepció a aquesta limitació de preu?

Sí. En determinats supòsits està permès un increment addicional del 10% sobre la renda del contracte d’arrendament. Aquesta pujada només serà legal en cas que es justifiqui una rehabilitació de l’habitatge en els últims 2 anys, millores que generin un estalvi energètic del 30%, millores d’accessibilitat o quan la duració del contracte sigui de 10 anys o més o es pactin pròrrogues obligatòries. 

COMPTE! Aquesta possibilitat ha d’estar limitada i totalment justificada. No obstant, des del Sindicat de Llogateres seguirem lluitant per evitar qualsevol pujada. En cas que et vulguin incrementar el 10% del lloguer, afilia’t i organitza’t amb el Sindicat!

4. Com afecta aquesta llei a la repercussió de quotes o despeses a càrrec de la llogatera?

En cas que es tracti d’un contracte de lloguer d’un immoble situat en una àrea declarada com a tensionada, no es podran repercutir a la llogatera quotes o despeses que no estiguessin previstes al contracte d’arrendament anterior. 

5. Com afecta aquesta llei a les actualitzacions anuals del preu del meu contracte en base a l’IPC?

La llei determina que les actualitzacions anuals de la renda dels contractes d’arrendament subjectes a la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans (tots els signats en posterioritat a 1994) , es poden negociar amb l’arrendador. En cas de que no hi hagi acord, l’actualització no podrá excedir el límit del 2%. 

COMPTE! Aquesta limitació no serà sempre d’aplicació. Durant l’any 2024, les actualitzacions estaran limitades al 3%, sempre sent possible un pacte entre les parts inferior al 3%. En perspectiva i per l’any 2025, està prevista la creació d’un nou Índex d’actualitzacions que serà d’aplicació als contractes d’arrendament. 

No obstant, que la llei permeti l’actualització del lloguer no vol dir que s’hagi de fer. Des del Sindicat de Llogateres seguim defensant que les actualitzacions de la renda del lloguer són desproporcionades. En cas que et vulguin actualitzar l’IPC, comprova aquesta guia, afilia’t i organitza’t amb el Sindicat!

6. Com afecta aquesta llei al pagament dels honoraris de les immobiliàries?

A partir d’ara, els honoraris de la immobiliària sempre hauran de córrer a càrrec de la propietat, sigui quina sigui la seva forma jurídica i el nombre d’immobles que tingui (persona física o jurídica, gran tenidor o petit tenidor).

Si et volen cobrar un import equivalent als honoraris però amb altres conceptes fraudulents, és important assessorar-s’hi amb el Sindicat.

COMPTE! Recorda que, conforme la Llei d’Arrendaments Urbans i el Real Decret 7/2019, en vigor des del 6 de març del 2019, el pagament d’honoraris en cas que la propietat del teu habitatge sigui persona jurídica està prohibit. Si t’han cobrat honoraris de manera il·legal, vine al Sindicat i consulta la guia per reclamar-ne la devolució.

7. Què són les pròrrogues previstes a la nova llei?

La llei preveu una pròrroga obligatòria un cop finalitzin els contractes d’habitatges que es trobin en una zona de mercat residencial tensionat i que s’hagin signat amb posterioritat a l’entrada en vigor de la Llei d’Habitatge Estatal. Aquestes pròrrogues poden tenir una durada de fins a 3 anys. En tot cas, això serà d’aplicació d’aquí a mínim 5 anys (quan comencin a acabar-se els contractes signats en el marc de la Llei d’Habitatge). 

COMPTE! Si el teu arrendador és un gran tenidor i ets una persona en situació de vulnerabilitat, estiguis o no en una àrea tensionada, la llei preveu una pròrroga extraordinària d’un any.

8. Què són les zones de mercat residencial tensionat?

Les zones de mercat residencial tensionat són àrees territorials on hi ha un risc d’oferta insuficient d’habitatge assequible. Les administracions competents en matèria d’habitatge poden declarar aquestes zones, en el cas de Catalunya l’administració competent és la Generalitat de Catalunya. 

9. Quins requisits s’han de complir per declarar una zona com a mercat residencial tensionat?

Per declarar una zona com a mercat residencial tensionat, cal seguir unes determinades regles. Cal un procediment preparatori per obtenir informació sobre la situació del mercat residencial a la zona, un posterior tràmit d’informació pública. La declaració ha d’estar motivada per deficiències o insuficiències al mercat d’habitatge de la zona per atendre la demanda d’habitatge habitual a preus raonables, d’acord amb la situació socioeconòmica de la població resident i les característiques del territori.

10. Quina és la durada de la declaració d’una zona de mercat residencial tensionat?

La declaració d’una zona de mercat residencial tensionat té una durada de tres anys, que es pot anar prorrogant anualment.

11. Què es requereix per fer la declaració d’una zona de mercat residencial tensionat?

Per fer la declaració d’una zona de mercat residencial tensionat, cal elaborar una memòria justificativa. Es poden considerar com a circumstàncies justificatives el percentatge d’ingressos destinats al cost de la hipoteca o el lloguer, i el creixement acumulat del preu de compra o el lloguer de l’habitatge en comparació amb l’índex de preus de consum de la comunitat autònoma.